メリットとデメリットについて
仲介による売却
仲介による売却のメリット
- 他の方法と比較して、最も高値(市場価格)にて売却が出来る。
仲介による売却のデメリット
- いつ売れるかが明確ではない。一定の時間を要することもある。
- 売主様及びそのご家族に販売期間中の精神的な負担が発生することもある。
- 原則、広告活動を行う為ご近所・ご親戚に知られる可能性が高い。
- 買い換えの場合、現金化し現在のローンの完済が出来る前に引越が必要。新規購入物件に住む前に一度仮住まいの住居への引越が必要となる。
- 居住中の場合、内覧時に生活している空間を購入ご検討者様にお見せする必要がある。
買取による売却
買取による売却のメリット
- 現金化するまでのスピードが速い
- 現金化する時期を売主様のご判断にて決められる。
- いつ売れるか？という不安が無い
- 内覧による手間がない
- 近隣・親戚に知られること無く売却を完了出来る
- 現状のまま買取を行う為、リフォーム等が不要
- 販売期間中の固定資産税、駐車場代、管理費、修繕積立金等のランニングコストが削減出来る。
- 仲介手数料が不要
- 買換の場合は原則仮住まいへの引越を行わなくて良いため引越費用、それにともなうお手続きの手間を減らせる
買取による売却のデメリット
- 原則、仲介の売却と比較し売却価格が低くなる
仕組み上の比較
| 仲介による売却 | 買取による売却 | |
|---|---|---|
| 売却金額(買取と仲介どれくらい金額は違う?) | おおよそ相場±10%の範囲内 | 相場の60%～80% |
| 買主 | 一般の購入希望者 | 不動産業者 |
| 購入者目的 | 居住用(実需) | 転売目的(投資) |
| 現金化迄の時間 | 販売期間(1ヶ月～6ヶ月以上になることも)＋契約締結後1ヶ月～2ヶ月程度 | 契約締結後1週間～3週間程度 |
| 売買契約のタイミングの意志決定者 | 買主 | 売主 |
| 仲介手数料 | 必要 | 不要 |
| 広告宣伝(売却迄の期間に近隣に知られるか) | 必要 | 不要 |
| リフォーム費用 | 物件によっては必要な場合も有り | 不要 |
| 手続き・調整事項 | 購入希望者と手続きのタイミングを調整しながら進める。 要望によって調整必要なケースもあり |
不動産業者と直接打ち合わせをする為調整が容易。 スケジュールも最大限売主の方の要望に合わせることが前提となる。 |
| 瑕疵担保責任 （物件に対する責任） |
引渡後3ヶ月程度は有責 | 免責も可能 |
| 引越のタイミング | 決済(現金化)前に引っ越す必要がある | 決済(現金化)後引越を行うことが可能 |
| 買換で住宅ローン残債有りの場合の引越回数 | 原則２回(現在の住まい→仮住まい→新居) | 原則１回(現在の住まい→新居) |
| こんなケースに有効な選択肢となります。 | 計画的に売却手続きを進められる場合 現金化するまでに時間的、状況的に制約が少ない場合 |
売却理由が突発的な場合で急いでいる場合。 (相続、離婚等) 現金化の期日が迫っている場合。 (税金の支払い、ローンの支払い目的等) 買換を行う場合。 |
| こんなお考えの方に有効な方法です。 | 思い入れのある大切な不動産を出来るだけ高く売りたい方 対象の不動産の広告・宣伝等の販売活動を行っても差し支え無いとお考えの方 |
売りに出していることを誰にも知られたくない方。 売却期間中の内覧、いつ売れるか分からないことに非常に大きなストレスを感じる方。 売却の物件がリフォームを行う、または分筆する等手を加える必要がある不動産の方。 住み替えを行う方で新居の希望物件が決まっておりすぐにでも買換を行いたい方。 |
売却金額を優先したい方
仲介による売却がオススメ
スピード、金額面以外での売主様のご事情を優先したい方
買取による売却がオススメ
なぜ買取による売却価格は相場と比較して低くなる?
仕組みに理由があります。
不動産業者が買取を行う際は最終的に転売をして利益を上げることを前提としています。
その為買取をした物件を相場で売ることを前提とした場合に、『適切な利益』を計算に入れないといけません。
また個人の方からは見えにくい部分もございますが、不動産業者が買取を行う際に必要な費用として見込まなければいけない諸費用は以下の通りとなります。
『取得税』・・・個人の方が住居として購入される場合は実質免税となることが多いですが業者が購入する場合は発生致します。
『登記費用』・・・名義の変更に掛かる費用
『固定資産税』
『維持費用（管理費・積立金・保険・光熱費）』
『転売時売主として瑕疵担保責任を負うリスク負担分のコスト』・・・不動産業者が売主となった場合、いかなる物件でも2年間の瑕疵担保責任を負います。
『売却時の消費税相当額』・・・売主が個人の方の場合は発生しません。また土地には消費税は発生しません。
『リフォーム費用』・・・不要な場合も有ります。
これらのコストと合わせてリスクに見合った『適切な利益』が見込める金額を計算し逆算すると、相場金額の60％～80％が買取時の売却金額の目安となってきます。
| 相場 | リスクに見合った『適切な利益』 |
|---|---|
| 諸費用(税金等) | |
買取金額 |
買取を選択される方の理由は?
お客様毎のご事情によりますが、買取による売却の方が、総合的にメリットがあると判断されるケースがある為です。
住み替えの際がイメージ頂きやすいですが、次の希望物件が決まっていらっしゃる段階でいつ現在の不動産が売れるか分からない中では契約お手続きに進められません。
また、住み替えを行う場合、通常お引越が2回(現在の住まい→仮住まい→新居)発生する所を1回(現在の住まい→新居)にすることも出来ます。
物件の金額にもよりますがお引越費用、お引越に掛かる手間等も含め考慮した際に買取の方が合理的であるとお客様がご判断されることがあります。
また比較対象にもよりますが税金、ローン等の支払い期日、相続の手続きの期日等が迫っており、定められた期日迄に現金化が必要な場合にはより効果的な手段となります。
差し押さえがついて売れなくなってしまう、競売に掛かってしまって通常の不動産業者の買取よりはるかに低い金額で手放す結果になってしまったという状況が現実的に想定される段階では非常に有効な売却方法となります。
また、100坪超の大きな土地は分割して売却を行った方がスムーズに販売が出来るケースが多いです。そのような一筆の不動産として一般の個人の方に売るには大きすぎるような土地について有効な売却方法となります。
買取の査定金額については仕組み上、相場の価格を高く見込める不動産会社、リスクを小さく見込める不動産会社が高値の査定を行うことが出来ます。
お客様の所有する不動産のあるエリアに精通しており、そのエリアの直近の傾向、過去のデータ、お客様の生の声を日々捉えている不動産業者にご相談されることをおすすめ致します。
いずれの方法をお客様が選ばれるにしても当社ではしっかりと仕組みをご説明させて頂いております。
また、各方法のメリットを最大化し、デメリットを最小化するべくお客様の為に知恵を絞りますのでお気軽にご相談ください。
